Si la location de logements meublés constitue une source de revenus complémentaires, non négligeable pour les propriétaires de meublés, les pouvoirs publics déplorent un lien entre l’augmentation des locations à des fins touristiques et la crise du logement.
C’est pour cette raison que la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite « loi LE MEUR » tend davantage à encadrer la location de meublés de tourisme en créant certaines règles plus sévères à l’encontre des propriétaires.
La loi LE MEUR vise à réguler le marché locatif, notamment à Paris et dans les métropoles.
L’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit que dans certaines communes, le changement d’usage d’un local destiné à l’habitation peut être soumis à autorisation préalable.
Ce changement d’usage concerne notamment la transformation d’un appartement ou d’une maison en location meublée touristique.
Tel est le cas des logements placés sur les plateformes numériques de location à visée touristique.
Depuis l’entrée en vigueur de ladite loi, toute infraction à la législation relative au changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut donner lieu à des sanctions civiles allant jusqu’à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé (alors qu’antérieurement à cette loi, l’amende civile maximale était de 50 000 euros).
L’augmentation du montant de la sanction civile est destinée à être plus dissuasive à l’égard des propriétaires.
La loi LE MEUR ne précise pas une liste des villes qui ont décidé de se soumettre au dispositif déclaratif.
Antérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi « LE MEUR », l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation exigeait que les mairies souhaitant attraire en justice les propriétaires sur le fondement d’un changement de destination illégal du logement, apportent la preuve que ledit logement était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.
Même si la preuve de cette affectation pouvait être apportée selon tout mode de preuve, les villes rencontraient des difficultés pour prouver l’usage d’habitation des locaux à cette date.
La loi LE MEUR vient faciliter cette preuve pour les mairies, en instituant deux périodes de référence pour démontrer l’usage d’habitation du local :
- une première période de référence entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 ;
- une seconde période dite « glissante » de trente ans précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage.
Le local peut être réputé à usage d’habitation s’il était affecté audit usage sur l’une ou l’autre des périodes susmentionnées.
La loi « LE MEUR » ne donnant aucune disposition transitoire, la question de son application dans le temps demeurait en suspens.
Dans le cadre d’un litige opposant la Mairie de Paris à une SCI propriétaire d’un meublé à Paris, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur l’applicabilité dans le temps des dispositions précitées, lors d’un avis du 10 avril 2025 n°25-70.002.
Selon la troisième chambre civile, l’amende civile qui sanctionne l’usage illicite d’un bien a le caractère d’une punition, dès lors, il y a lieu d’appliquer les règles de la manière pénale.
La troisième chambre civile vient qualifier ces nouvelles dispositions relatives aux périodes prises en compte pour le changement d’affectation comme une règle plus sévère, puisqu’elle modifie les éléments à prendre en compte pour qualifier le changement d’usage.
Du fait de la prise en compte de ces deux périodes alternatives, il en résulte que davantage de locaux peuvent y être intégrés.
Par conséquent, pour les locations antérieures au 21 novembre 2024, date d’entrée en vigueur de la loi « LE MEUR », il y a lieu d’appliquer la loi ancienne pour qualifier un changement d’usage illicite, tandis que pour les locations postérieures à cette date, les dispositions nouvelles s’appliqueront.
CONCLUSION :
Ces nouvelles dispositions de la loi « LE MEUR », sont inquiétantes pour les propriétaires de meublés implantés dans une métropole, souhaitant louer leur bien pour un usage touristique.
En effet, les dispositions sont de plus en plus sévères à l’encontre des propriétaires en facilitant la charge de la preuve pour les autorités administratives alors même que l’amende encourue est extrêmement élevée.
D’autant que loi permet aux villes d’adopter les règles en fonctions de leurs particularismes et des fluctuations des politiques locales.
On ne peut que se réjouir, de la position de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation au sein de son avis du 10 avril 2025 qui fait preuve d’une honnêteté intellectuelle en réfutant toute rétroactivité de ces nouvelles dispositions relatives aux périodes prises en compte, en calquant le régime de cette amende civile sur les règles propres à la matière pénale.
Cependant, il convient de modérer la portée de cet avis qui ne lie pas les juges du fond, et qui ne statue pas sur le sort des locations antérieures au 21 novembre 2024 qui donneraient lieu à une assignation postérieure à cette date.
