Prescription de deux ans pour l’action en paiement du professionnel de l’immobilier à l’encontre de son client consommateur

La Cour de cassation, dans un arrêt en date du 26 octobre 2017, a eu l’occasion d’affirmer que l’action en paiement du vendeur-promoteur, pour le paiement du solde par son client acheteur- consommateur, est soumise à une prescription de DEUX ANS.

Dans cet arrêt ( 16 -13591), la Cour de cassation a considéré que les dispositions du code de la consommation étaient applicables à un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, dés lors que l’acheteur était un consommateur.

Il est rappelé que l’article L 218-2 du code de la consommation déroge au délai de prescription de droit commun de 5 ans, et prévoit ainsi un délai de prescription abrégé de 2 ans pour l’action du professionnel pour les biens et services qu’il fournit à un consommateur.

En l’espèce, le promoteur vendeur en l’état futur d’achèvement a diligenté une action à l’encontre de son client acheteur consommateur pour le règlement du solde du contrat de VEFA les liant.

Le client consommateur a opposé la prescription de deux ans, instaurée par le code de la consommation.

La Cour de cassation lui a donné raison, en jugeant ainsi :

« Ayant relevé que l’article L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation dispose que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans, une cour d’appel a retenu, à bon droit, que ce texte, de portée générale, avait, en l’absence de dispositions particulières, vocation à s’appliquer à l’action du vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, professionnel de l’immobilier, en paiement du solde du prix de vente »

La Cour de cassation a insisté en indiquant que l’article L 218-2 du code de la consommation était un texte de portée générale et pouvait donc s’appliquer dans les relations consommateurs et professionnels de l’immobilier.

Cet arrêt a été rendu au sujet de la VEFA, mais cette solution de principe pourrait se voir appliquer au contrat d’architecte, au contrat de louage d’ouvrage, au contrat de construction de maison individuelle ….

La Cour de cassation a, précédemment, soumis à ce délai de deux ans l’action du maître d’œuvre en paiement de sa facture contre le maître de l’ouvrage.
Les juridictions du fond ont eu l’occasion de l’appliquer au contrat de construction de maison individuelle, et notamment la Cour d’appel de VERSAILLES a rendu une décision intéressante quant au point de départ du délai de prescription.

Ainsi, dans un arrêt en date du 3 juin 2019, la Cour d’appel de VERSAILLES a jugé que :
« Le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement est la date d’exigibilité du paiement du solde des travaux ».
La Cour d’appel de VERSAILLES rappelle ainsi les dispositions de l’article R 231-7 du code la construction et de l’habitation et les différents cas d’exigibilité du paiement du solde des travaux, selon que la réception est intervenue avec ou sans réserve, et que le maître de l’ouvrage ait été assistée lors des opérations de la réception.

Il est enfin rappelé qu’un délai de prescription ne peut être interrompu ou suspendu que par l’introduction d’une action judiciaire.

Il n’est donc que trop recommandé d’être vigilant et diligent, car deux ans en définitive, cela passe très vite.