Le législateur français aime décidément modifier certains pans du droit par des lois générales, comportant foultitudes d’aspects divers, au risque de cavaliers législatifs souvent censurés par le Conseil Constitutionnel.
C’est encore le cas avec la loi de simplification économique adoptée le 15 avril dernier qui comporte des modifications importantes concernant les baux commerciaux, mais aussi le droit social, les cessions d’entreprises, etc.. D’évidence, les baux commerciaux sont au centre des préoccupations législatives récentes, avec un souci, si ce n’est de soutenir l’activité économique, au moins de ne pas l’entraver par des
clauses contractuelles pénalisantes pour les locataires.
Ainsi, la réforme, la plus importante sur cette question depuis la loi Pinel de 2014, prévoit notamment :
- La possibilité pour le locataire d’imposer la mensualisation des loyers sur simple demande, y compris pour les baux en cours ;
- Le plafonnement des garanties locatives à 3 mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés après sa promulgation ;
- L’encadrement des restitutions du dépôt de garantie (3 mois) ; pour les autres garanties (caution bancaire, GAPD), le délai est porté à six mois ;
- La transmission de l’obligation de restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur des locaux loués, même si le bail en dispose autrement ;
- La validation des clauses « tunnel » d’indexation, encadrant la variation maximale annuelle du loyer à la hausse comme à la baisse ;
- L’exclusion des bureaux et entrepôts du droit de préemption « Pinel » en cas de vente des locaux loués.
D’évidence, cette réforme modifie le rapport de force entre bailleurs et preneurs.
A/ Mensualisation des loyers.
La loi crée un nouvel article L. 145–32–1 du Code de commerce qui consacre un droit d’option unilatéral au profit du preneur commercial d’exiger le basculement en paiement mensuel du loyer, même en cas de clause de paiement trimestriel par avance du loyer. L’objectif est clairement de favoriser la trésorerie du locataire, qui n’aura plus à payer 3 mois de loyers d’avance, chaque trimestre.
La mensualisation prendra effet dès l’échéance de paiement suivant la demande, sans délai de préavis ni renégociation contractuelle nécessaire, pas plus que la conclusion d’un avenant. Le texte vise exclusivement les locaux « destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal ».
Concrètement, cela concerne tous les types de commerces classiques, les boutiques, les ateliers artisanaux et les locaux de prestataires de services commerciaux recevant du public. Les baux portant sur des bureaux, des locaux industriels, des entrepôts logistiques ou des
établissements d’enseignement restent soumis au régime antérieur. Pour ces derniers, le paiement trimestriel reste donc possible, si le contrat le prévoit.
établissements d’enseignement restent soumis au régime antérieur. Pour ces derniers, le paiement trimestriel reste donc possible, si le contrat le prévoit.
Mais ce basculement n’est possible qu’à la condition pour le locataire d’être à jour des loyers et charges. Cette condition, résultant d’un amendement sénatorial, a pour but de protéger les bailleurs contre une instrumentalisation du dispositif par des preneurs déjà défaillants.
Contrairement au plafonnement des garanties, la mensualisation s’appliquera aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi et est d’ordre public.
B/ Plafonnement des garanties locatives à 3 mois de loyer
La réforme modifie l’article L. 145–40 du Code de commerce pour plafonner à 3 mois de loyer hors taxes le montant total des garanties pouvant être exigées du preneur. Le plafonnement vise l’ensemble des garanties « quelle qu’en soit la nature ou la forme » : dépôt de garantie classique, cautionnement, garantie autonome à première demande (GAPD), caution bancaire. Ce plafonnement a manifestement pour objet de faire échec aux montages contractuels qui cumulaient plusieurs garanties, au détriment sans doute de l’activité économique. Ce plafonnement ne s’applique pas aux baux en cours. Il concerne uniquement les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi.
C/ Le dépôt de garantie ne génère pas d’intérêts au profit du preneur
Les sommes versées au titre du dépôt de garantie ne porteront pas intérêt au profit du preneur, même en cas de demande de mensualisation du loyer.
D/ Les règles en matière de délais de restitution du dépôt de garantie
La loi encadre désormais strictement les délais dans lesquels le bailleur doit restituer les sommes et garanties perçues du preneur en fin de bail. Ces délais sont applicables aux baux en cours dès la promulgation :
3 mois pour le dépôt de garantie
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum de 3 mois à compter de la restitution effective des locaux, sous réserve que le local soit rendu conformément aux stipulations du bail (état des lieux de sortie, remise des clés, réparations locatives effectuées).
6 mois pour les autres garanties
Pour les cautionnements, garantie à première demande, et autres garanties autonomes, le bailleur dispose d’un délai étendu à 6 mois pour se libérer ou renoncer au bénéfice de la garantie.
Le bailleur doit motiver toute retenue sur la garantie (impayés, dégradations, travaux locatifs non exécutés). Ces délais de restitution sont applicables aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation dès lors que la restitution du local loué intervient dans les trois mois de la promulgation de la loi.
E/ la transmission de l’obligation de restitution à l’acquéreur des locaux
La réforme prévoit qu’en cas de vente du local loué en cours de bail, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transmise de plein droit au nouveau bailleur. L’acquéreur des murs devient donc personnellement tenu de cette obligation envers le preneur, ce qui met un terme à un contentieux sur l’identité du débiteur de l’obligation de restitution. Cette disposition s’appliquera aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de 3 mois après la promulgation de la loi.
F/ Validation des clauses « tunnel » d’indexation
Le législateur valide les clauses tunnel, qui encadrent la variation annuelle du loyer par l’effet de l’indexation, par exemple en prévoyant que le loyer ne pourra pas varier de plus ou moins 3% par an, quel que soit le niveau effectif de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Mais la validation des clauses tunnel est conditionnée à leur réciprocité parfaite à la hausse comme à la baisse et dans les mêmes proportions.
F/ Clause résolutoire : pas de délai sans reprise du paiement courant des loyers
Le législateur s’immisce quelque peu dans le débat judiciaire en cas de demande de voir constater l’application des clauses résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer après délivrance d’un commandement de payer. En pratique, le locataire défaillant tentait d’obtenir du juge des délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire. Désormais, pour échapper à la résiliation du bail et à l’expulsion, le locataire devra justifier avoir repris le paiement des loyers courants avant la première audience devant le juge saisi. En clair, le locataire commercial ne pourra demander le bénéfice de délais que si son défaut de paiement aura été temporaire.
Cette disposition risque de contraindre le locataire en difficulté à se placer immédiatement en redressement judiciaire, s’il ne peut reprendre le paiement des loyers. Cette nouvelle condition entrera en vigueur pour les demandes judiciaires initiées à compter de l’entrée en vigueur de la loi, ce qui invite les preneurs à ne pas rester inerte en cas de difficulté de paiement.
