Par Caroline Favre de Thierrens, avocat spécialisé en droit immobilier à Nîmes
La garantie décennale constitue l’un des mécanismes de protection les plus importants pour les propriétaires en matière de construction. Elle permet d’obtenir la réparation des désordres graves affectant un ouvrage pendant 10 ans après la réception des travaux. Cependant, une question revient régulièrement devant les tribunaux : la réparation doit-elle être intégrale ou peut-elle être limitée au nom du principe de proportionnalité ? Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 13 novembre 2025 (n° 24-10.503) apporte un éclairage important sur ce point.
Les faits de l’affaire
À la suite d’un incendie, des maîtres de l’ouvrage ont confié les travaux de reconstruction de leur maison à plusieurs entreprises de construction, sous la direction d’un maître d’œuvre chargé d’une mission complète. Après la réalisation des travaux, les propriétaires ont constaté plusieurs désordres affectant l’ouvrage.
Parmi ceux-ci figurait un problème concernant la cheminée à foyer ouvert prévue initialement dans le projet. Le conduit réalisé s’est révélé inadapté à l’utilisation prévue, rendant la cheminée non conforme et inutilisable. Les maîtres de l’ouvrage ont donc demandé la réfection complète de la cheminée.
Les solutions proposées par l’expert
Dans le cadre de l’expertise judiciaire, deux solutions ont été envisagées :
- Une réparation intégrale consistant à reprendre entièrement l’ouvrage afin de réaliser la cheminée conforme au projet initial, pour un coût supérieur à 100 000 €
- Une solution alternative consistant à installer un insert fermé, pour un montant d’environ 10 000 €
La différence de coût entre les deux solutions était donc particulièrement importante.
La décision de la cour d’appel : application du principe de proportionnalité
La cour d’appel a choisi la seconde solution, considérant que la réparation intégrale apparaissait disproportionnée par rapport au désordre constaté. Elle a ainsi appliqué le principe de proportionnalité, parfois retenu par les juridictions lorsque le coût de réparation est jugé excessif par rapport à l’intérêt de la remise en état.
La position de la Cour de cassation : principe de réparation intégrale eu égard à l’ouvrage convenu contractuellement.
La Cour de cassation a cassé cette décision et retenu la solution de la réparation intégrale. La haute juridiction s’est fondée sur deux éléments essentiels :
1. Le respect de ce qui était contractuellement prévu
Le projet initial prévoyait une cheminée à foyer ouvert. La solution alternative proposée (insert fermé) ne correspondait donc pas à l’ouvrage
contractuellement prévu. Pour la Cour de cassation, la réparation doit permettre de remettre l’ouvrage dans l’état conforme au contrat.
2. La gravité des fautes commises par les constructeurs
La juridiction a également tenu compte de la gravité des fautes imputables aux constructeurs et au maître d’œuvre. Dans un tel contexte, il n’était pas justifié de limiter la réparation au nom de la proportionnalité.
Cet arrêt rappelle un principe important en droit de la construction : la victime d’un désordre relevant de la garantie décennale a droit, en principe, à la réparation intégrale du dommage. Le principe de proportionnalité ne peut pas conduire à modifier l’ouvrage prévu au contrat, sauf circonstances très particulières.
Caroline Favre de Thierrens
Avocat spécialisé en droit immobilier à Nîmes
Décision de la Cour
Vu l’article 1792 du code civil et le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime :
6. Il résulte de ce texte et de ce principe que les dommages intérêts alloués en réparation des dommages dont sont responsables de plein droit les constructeurs doivent réparer le préjudice dans son intégralité, sans perte ni profit pour le maître de l’ouvrage.
7. Pour allouer aux maîtres de l’ouvrage la seule somme de 9 680 euros au titre de la remise en état des conduits de cheminée, l’arrêt énonce que le juge saisi d’une demande de démolition-reconstruction d’un ouvrage en raison des non-conformités qui l’affectent doit rechercher, si cela lui est demandé, s’il n’existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées.
8. Puis il retient que, le coût de la réparation induit par le maintien de la cheminée originelle, soit 100 250 euros, devant nécessairement être mis en rapport avec celui évoqué par l’expert, qui propose une alternative technique, pour un coût de 8 640 euros, consistant en l’installation d’un insert à foyer fermé assurant les fonctionnalités attendues d’une cheminée dont la fonction première est d’assurer le chauffage, même s’il peut se concevoir que la présence d’un foyer à insert ouvert assure un cachet supérieur à celle d’un foyer à insert fermé, le paiement d’une indemnité correspondant au coût de la reconstruction à l’identique serait disproportionné, compte tenu des conséquences dommageables pour les maîtres de l’ouvrage des manquements commis par le maître d’œuvre dont la bonne foi n’est pas mise en cause.
9. En statuant ainsi, après avoir constaté, par motifs propres et adoptés, que la réfection de la cheminée à foyer ouvert de type ardennais avait été contractuellement prévue à l’occasion des travaux de reconstruction de la maison ensuite d’un incendie et que les dommages de nature décennale imputables au maître d’œuvre, dont les maîtres de l’ouvrage sollicitaient réparation, résultaient de l’inadaptation du nouveau conduit de cette cheminée, liée à l’insuffisance de section des boisseaux et à leur non-conformité au DTU pertinent, la cour d’appel a violé le texte et le principe susvisés.
