Lorsqu’un particulier réalise une plus-value sur la vente d’un bien immobilier dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, il est soumis à un prélèvement au taux global de 36,20%, soit 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,20% au titre des prélèvements sociaux.
En ce qui concerne la plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale, quel que soit le type de logement (maison individuelle, appartement), cette dernière est exonérée et cela quels que soient les motifs de la cession et le montant de la plus-value (Article 150 U du Code général des impôts).
Prudence tout de même, il ne suffit pas de déclarer le bien comme étant votre résidence principale pour pouvoir bénéficier de l’exonération !
Ainsi, pour ouvrir droit à l’exonération, le logement doit constituer la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la vente.
Les jurisprudences sur la notion d’occupation effective à titre de résidence principale sont nombreuses et l’administration fiscale n’hésite pas à mener l’enquête pour s’assurer que le bien immobilier, objet de la cession, constitue bien la résidence principale du vendeur au jour de la vente.
Les personnes qui disposent de plusieurs résidences et les occupent chacune de manière régulière doivent être vigilantes car l’administration fiscale va au-delà des indices liés au lieu de travail et de scolarisation des enfants.
Dans une affaire jugée par la Cour d’appel de Douai en date du 13 janvier 2022 (n° 19DA02649), l’administration fiscale s’est intéressée à d’autres critères pour démontrer l’occupation d’un autre immeuble à titre principal :
- L’adresse des agences dans lesquelles étaient ouverts les comptes bancaires du couple cédant ;
- Le lieu des dépenses courantes alimentaires et une partie des dépenses de carburant du couple cédant ;
- Le lieu des dépenses de restaurant ;
- Les mentions sur les fiches de paie ;
- Le nombre d’heures effectuées par l’employée de maison ;
- Les clauses du contrat de l’assurance habitation ;
- Le lieu d’inscription sur les listes électorales ;
- La survenance de sinistres.
Au regard de ces circonstances, les juges ont considéré que la résidence principale des cédants n’était pas le bien immobilier cédé et ont exclu l’application de l’exonération d’impôt sur la plus-value réalisée.
La plus-value réalisée par les vendeurs dans ce dossier s’élevait à 874 000 €… l’enjeu était donc significatif.
Ce n’est pas la première fois que les juges appliquent la méthode du faisceau d’indices pour remettre en cause l’exonération de la plus-value de la résidence principale mais à présent l’administration fiscale n’hésite plus à investiguer de manière quasi-policière.
