Création d’une Société Civile Immobilière de Location : les questions à se poser.
Article par Emmanuelle Drimaracci, avocat, chez Eleom Avocats à Nîmes.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
La société civile immobilière (SCI) est une société créée par au moins deux personnes (conjoint, concubin, parent, amis) qui décident de mettre en commun un ou plusieurs biens. Elle est dotée d’une existence juridique distincte de celle de ses associés et possède un patrimoine qui lui est propre. Elle a pour objet la détention, la gestion et la location d’immeubles (bâtis ou non bâtis) qui composent son patrimoine immobilier. Elle peut détenir un ou plusieurs immeubles qu’elle met à la disposition de ses associés ou qu’elle donne en location à des tiers.
Pourquoi créer une société civile immobilière ?
La création d’une SCI présente des intérêts patrimoniaux et fiscaux. Elle est un outil de stratégie patrimoniale, de transmission anticipée du patrimoine familial ou de transmission successorale. Le recours à la SCI est recommandé pour éviter l’indivision et les inconvénients qui s’y attachent. La décision de créer une telle société doit être examinée à la lumière de la situation de chacun des associés (composition du patrimoine, âge, situation matrimoniale, revenus) et de l’objectif de l’investissement (constitution d’un patrimoine, cession envisagée à court terme).
Les statuts de la société civile ?
Les statuts doivent être établi par écrit par acte sous seing privé ou par acte notarié. Conformément à l’article 1835 du Code civil, les statuts doivent mentionner : la forme de la société, son objet, sa dénomination, sa durée, le siège social, les apports de chacun des associés et les modalités de fonctionnement.
L’imposition des résultats ?
Les SCI relèvent, dans leur immense majorité, du régime dit des sociétés de personnes, c’est-à-dire que les résultats réalisés (issus pour l’essentiel des loyers) sont déterminés au niveau de la société mais sont imposés à l’impôt sur le revenu entre les mains de ses associés, personnes physiques, à proportion de ses droits dans les sociétés. Et cela, quand bien même les résultats ne sont pas effectivement distribués (Article 8 du CGI). C’est ce régime qui s’applique de plein droit aux sociétés dont l’objet est la location d’immeubles nus.
Les résultats correspondant aux parts détenues par des personnes physiques sont déterminés au niveau de la société selon les règles des revenus fonciers. La société doit, en principe, souscrire chaque année la déclaration de ses résultats sur les imprimés appropriés : n°2072 pour les revenus fonciers ; n°2561, 2561 bis et 2561 ter pour les revenus mobiliers ; n°2074, 2075 pour les cessions de droits sociaux ; n°2777 pour les prélèvements opérés à la source sur les revenus mobiliers.
Après répartition du résultat entre les associés (personnes physiques), ces derniers sont imposés, à raison de leur quote-part, à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) au titre des revenus du patrimoine.
Exceptionnellement, les SCI sont assujetties à l’impôt sur les sociétés. De plein droit, dans l’hypothèse où la société exerce une activité réputée commerciale sur le plan fiscal (location meublée ou activité de marchand de biens) ou sur option (Article 206 du CGI). Avec ce régime fiscal, tant que la société ne distribue pas son résultat, ses associés ne subissent aucune imposition à leur niveau.
CONSEIL
Lorsque vous décidez de constituer un patrimoine immobilier, prenez le temps d’organiser cette détention. En fonction de votre projet, il peut être opportun d’envisager certaines clauses dans les statuts, un démembrement des parts, une association progressive des enfants, une option pour l’impôt sur les sociétés, un assujettissement à la TVA, etc.
Il est important d’être conseillé en amont par un professionnel du Droit pour établir des statuts adaptés à vos besoins.
