La copropriété est une institution particulièrement encadrée et périodiquement toilettée par le législateur afin notamment de répondre à l’évolution non seulement des technologies mais également des rapports entre personnes .
Pour autant, certaines règles résistent au temps , pour la plus grande sécurité de chacun.
Les juridictions se font gardiennes de l’indispensable équilibre que commande le régime de la copropriété.
Un copropriétaire – titulaire de droits et biens immobiliers dont l’usage privatif d’un jardin – se pique soudain de quereller le montant de ses charges après s’en être acquitté sans difficulté depuis l’origine de ses acquisitions ; une décennie plus tôt.
Il porte en liminaire sa contestation en assemblée générale aux fins que le coefficient de répartition des charges appliqué aux jardins soit revu de manière baissière.
Ce qui était ainsi requis était ni plus ni moins que la modification du règlement de copropriété.
Sur rejet de la copropriété fondé sur les règles de majorité fixées pour la modification du règlement de copropriété afférent à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, le copropriétaire défait en assemblée générale, saisit Justice.
Il réclame l’annulation de la résolution qui ne fait pas droit à sa sollicitation, l’application d’un nouveau coefficient pour le calcul des charges relatives au jardin à usage privatif outre, le cas échéant, une expertise judiciaire afin de déterminer le coefficient de pondération applicable au calcul des charges relatives aux jardins d’usage privatif.
Le syndicat des copropriétaires lui oppose devant le Juge de la mise en état , la prescription alternative de 5 ou 2 ans , édictée par l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété en sa version actuelle.
Ce texte concerne l’action en révision judiciaire de la répartition des charges.
Pour contourner une prescription qui était incontestablement acquise, le copropriétaire modifie par opportunisme ses demandes au fond et entend voir désormais prononcer l’annulation de la règle de répartition des charges prévue au règlement de copropriété .
Le juge de la mise en état – saisi sur incident- ne peut que constater une modification des prétentions du copropriétaire demandeur à l’action qui, de révision judiciaire de la répartition des charges a muté son action en nullité de la répartition des charges ;
C’est-à-dire en action tendant à faire constater par le juge du fond que la clause de répartition des charges telle que prévue par le règlement de copropriété est contraire aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 ( articulation des articles 5 et 10 de la Loi ) et doit, en conséquence, être réputée non écrite.
Sur le fond, le syndicat des copropriétaires soutient que c’est en parfaite connaissance de cause que ce copropriétaire a acquis les droits et biens immobiliers dont s’agit tels que définis à son titre de vente – parties privatives comme parties communes et tantièmes affectés-.
L’alinéa 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 du texte de loi.
Cet article 5 détermine trois éléments à prendre en considération pour calculer la quote-part des parties communes correspondant à chaque lot lors de l’établissement de la copropriété : la consistance, la superficie et la situation des lots ; ceci sans égard à leur utilisation.
En application de ces règles , le copropriétaire succombe également devant le juge.
Utiles piqûres de rappel du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON le 17 Avril 2025 :
- Les dispositions de l’article 5 de la loi de 1965 n’imposent aucune méthode de calcul particulière d’affectation des tantièmes : une répartition des charges sur la base des quotes-parts de parties communes n’est dès lors pas contraire aux exigences de l’article 10 de la loi de 1965 dès lors qu’elle coïncide avec la valeur relative des parties privatives par rapport à l’ensemble des valeurs des dites parties
- Un simple calcul arithmétique ne répond pas à démonstration de la triple exigence légale susmentionnée .
Faute d’avoir considéré la consistance de son lot ; soit un jardin d’une superficie importante, ni la situation dudit lot situé en cœur urbain, le copropriétaire frondeur échoue à démontrer l’absence de conformité du règlement de copropriété aux dispositions des articles 5 et 10 susmentionnés.
Cultiver son jardin requière science et discernement.
