Les locations airbnb ne sont pas sans danger pour les loueurs ?
Article par Caroline Favre de Thierrens, avocat, chez Eleom Avocats à Nîmes.
Deux arrêts viennent d’être rendus par la Cour de cassation au sujet d’airbnb:
- Arrêt du 12 septembre 2019 : Si vous êtes locataires et que vous sous louez via airbnb, votre propriétaire peut prétendre à récupérer le montant des sous loyers.
- Arrêt du 27 février 2020 : Si vous êtes copropriétaires, les autres copropriétaires peuvent vous interdire de louer via aibnb, et ce si le règlement de copropriété n’autorise pas les activités commerciales.
BAIL D’HABITATION : SOUS-LOCATION NON AUTORISEE : SORT DES « SOUS-LOYERS » ? Arrêt – Cour de cassation – Troisième chambre civile du 12 septembre 2019 (18-20.727)
Une SCI a donné à bail un appartement à M. X… et à Mme Z… ; Le bien est vendu, le nouveau propriétaire des lieux a délivré aux locataires un congé pour reprise à son profit, puis les a assignés en validité du congé. Ayant constaté que les locataires avaient sous-loué l’appartement, il a également sollicité le remboursement des sous-loyers, soit environ 27 000 €, et pour partie via AIRBNB. Il est précisé que les locataires étaient à jour de leur loyer vis-à-vis de leur propriétaire.
La Cour de cassation a donné raison au nouveau propriétaire et a considéré que les sous-loyers devaient revenir au propriétaire :
Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS REJETTE le pourvoi ;
La seule condition posée par la Cour de cassation est relative à l’absence de l’accord du bailleur pour la sous-location.
Avec le succès d’Airbnb, cette décision pourrait donner idées aux propriétaires …
COPROPRIETE : AIRBNB et IMMEUBLE BOURGEOIS Arrêt de la Cour de cassation de la troisième chambre civile du 27 février 2020 n°18-14305
Au sein d’une copropriété, un des copropriétaires louait, via AIRBNB, son appartement. Des copropriétaires ont entrepris une action en justice contre ce copropriétaire afin qu’il soit interdit de faire de la location saisonnière, au motif qu’il s’agissait d’une activité commerciale de location, activité interdite par le règlement de copropriété. Le copropriétaire s’y était opposé en indiquant que son appartement était utilisé à titre d’habitation et que l’interdiction envisageait était une atteinte à son droit de propriété.
La Cour de cassation ne lui a pas donné raison et a considéré qu’il s’agissait d’une activité commerciale, proscrite par le règlement de copropriété qui restreignait l’usage de l’immeuble à l’habitation.
Ayant constaté que la société […] se livrait à une activité commerciale de location à la journée ou à la semaine d’appartements et de studios et retenu, appréciant souverainement la destination de l’immeuble,
que le règlement de copropriété de la résidence des Pins réservait les bâtiments à l’usage exclusif d’habitation et que l’utilisation des locaux à titre
professionnel était autorisée sous réserve que l’activité professionnelle ait été exercée dès l’origine, dans des locaux annexes à ceux servant à l’habitation du propriétaire, ce qui excluait que les appartements soient utilisés au titre d’une activité commerciale, la cour d’appel a pu en déduire qu’il devait être fait interdiction à la société […] de louer ses lots privatifs ou de les faire occuper par sa clientèle, alors que celle-ci ne précise pas, concrètement, en quoi la mesure.
